特码生肖图片
学霸学习网 这下你爽了
相关文章
当前位置:特码生肖图片 >> 经管营销 >>

2018特码生肖属性:综合体的城市价值与商业模式

特码生肖图片 www.241701.fun
24

LECTURE讲堂

主讲人简介:
高 栋
上海弘基企业(集团) 股份有限公司副总裁 三益建筑设计院院长

中国不需要凯恩斯, 综合体的城市价值 与商业模式 更需要邓小平
LECTURE ROOM

讲堂

目前,商业地产发展已经进入一 个新的时期,数量越来越多,规模越 来越大,形式越来越多样,参与的主 体也越来越广泛。据2007年的统计, 动工的面积是2亿3500万方,360多个 城市,平均每个城市大概是30万平米 左右,这是一个相当大的数字。而 参与商业地产开发的主体也越来越 多,至少有五股力量在参与:房地 产商,零售业,政府工程,参股外 资及其他进行战略转移的行业。在 这样一个条件下,今天我们来研究 城市综合体建设也好,还是来规范 商业地产开发也好,对促进城市发 展有很现实的意义。

城市综合体现在演变成商业地产的主 流模式,在国内有很多好的城市综合 体,有很多开发商在研究这种模式。 今天我讲城市综合体,是希望通过看 国外城市综合体的发展来做一个长 远的分析,或者就它们的发展脉络 呈现的特点给我们提供一些研究和 借鉴。 在城市综合体当中,最关键的就 是交通。东京城市副中心——新宿, 它处在非常繁华的区域,总面积是 200多万平方米,以新宿站为中心,7 千米以内,已经有160多家银行被称 为华尔街的翻版。这样的一个综合 体,完全以新宿站为中心,它分西新 宿、东新宿、南新宿三个部分,逻辑

好。在整个新宿综合体当中,它有一 个很强的概念,人是会被分流的,围 绕站点的地方全部都是商业,它的车 站、娱乐以及其他的内容综合成一个 整体,所有的人流出来,会被商业分 流。它的交通是非常复杂的,只有很 好的整合才能发挥作用。 真正的核心商业是可以被测算出 来的,这是一个商业综合体基本的内 容。前一段时间我到沈阳去,看到有 些综合体的量很是骇人。单纯从静止 的角度去看量,大家知道在综合体当 中,如果看一个总量,里面有很多的 内容,包括商业、商务、酒店等。另 外,综合体不同类型的物业,它的比 例、配置是多少,这也是综合体很关 键的地方。 做城市综合体主要是在于消费 力,当需求出来了,我们就可以考 虑做。香港的太古城,大概有150万

综合体的城市价值 综合体的建设经验,很多来自于 设计院。但是,商业口中好的设计跟 设计专家眼中好的设计不是一回事。

分的很清楚。交通部分,新宿是把轨 道交通提在一个相当高的位置上,而 且完全以轨道交通整合。第二关键就 是区域划分,在分区里面它做的非常

杭州

2009.09

25
方,商业占到百分之十几,还有酒 店。1985年开始做的太古城一期,都 是以住宅量为主,当住宅集聚到一 定的时候,太古城开始出现四期、五 期,开始建一些高档商务办公,最近 有高星级的酒店在做。在这么长的时 间里面,它在不同的阶段投入是不一 样的。我们讲做成综合体,没有办法 撇开终端消费力,如果撇开就不会太 理想。在这样一个过程当中,开发周 期也决定能够做的大小。国外的经济 综合体都是时间很长的,从开发到成 型都要20多年。 城市综合体的空间布局,不是建 筑意义上的空间布局,它的空间布局 有三点:第一,整个综合体是有不同 区位,不同的业态组成。第二,空间 序列,很大一部分是街道。现在我们 想到街道的时候,会把街道想成比较 单一的平面,实际上我关注到很多国 外大型的综合体,他们的街道都是丰 富的格局。同时它本身也有很好的商 业联合体,比如在东京城就可以看到 有复杂的交通体,不但解决人流交通 的问题,也把很多商业内容涵盖在交 通当中。不管是开发商也好或者是策 划人也好、建筑师也好,他拿到一块 地,一定要先做综合体的分析,分析 清楚之后,根据不同的情况来做商业 最大价值化的布局。 在综合体当中我们还会关注到一 个问题,同时也是所有综合体都会关 注的问题——一个综合体有那么多的 内容,这些内容到底要做多少,商业 综合体的营运模式 关于城市开发体的开发运营模 式,我们可以看到持有和出售的形式 相结合,事实上现在很多开发商都是 (本文据搜房网关于上海弘基企业集 团股份有限公司副总裁、三益建筑设 计院院长高栋先生在第五届中国商业 地产博览会的演讲整理而成,未经本 人审核) 做多少,商务做多少,酒店做多少, 还要不要其他的内容,如文化、会展 等等。事实上,越是复合度高的综合 体,越能发挥综合体的价值。做综合 体,其实做的就是1+1大于2。所以我 们说,在讲功能配置的时候,没有一 定的规律,在不同的区域里面,所反 映的综合体配置都不一样,比如在 CBD地区,很容易以写字楼、酒店、 酒店式公寓为主;在传统购物区,往 往是零售比例超过商务需求,要根据 消费特征能级去决定。做综合体,有 八个字非常重要,就是“协同互动、 连带消费”。在综合体当中有些业态 是相生,有些是相冲的,各种功能客 层是相同的,而不是这个定位高,那 个定位低。在希望商业做好的过程当 中,连带效应是一定的,这样才能做 到1+1大于2的基本条件。不管综合体 有多少种的类型和业态,他们的目标 客层是一样的,决定未来的比例如何 分法,这个也很重要。 我很喜欢新加坡的新达城,它是 非常令人叹为观止的商业建筑。它的 量也非常大,包括酒店、娱乐中心、 办公设施,这些设施协同性非常好, 里面有700家公司落户。所以好的定 位跟好的协同,可以让综合体的价值 发挥到最大程度。 要出售一部分。管理模式当中,这是 开发商的主流和自营管理。国外城市 综合体,他们都是由专业物业公司来 做,而这也成为了主流。 前面讲到的新天地案例,对于综 合体的开发模式来讲就是一个很典型 的案例,可以不断地解读。目前,在 国内做商业综合体,有一种是快做, 把一块地拿出来,迅速做可销售产 品,用回报来降低成本。现在很多开 发商都做这样的工作,动作比较快, 一次成型。但是新天地是另外一种模 式,是慢炖。它炖的是土地价值,商 业价值,把价值慢慢熬出来,而不是 全部开发出来,虽然是一个老案例, 但是对于做综合体的开发商都是有 借鉴意义的,这里有一个前提,就是 需要有一个大的整体规划,同时有一 个市场的研判,在最合适的时机做哪 一个部分。当然最重要的还是要有资 金,没有资金什么也做不了。 城市综合体的各种价值,说白了 从根本上就是要建立可循环的市场, 每一个城市综合体都是高度复合的项 目,作为标志性的建筑,它既是商业 价值最大化的体现,也是一个带动 者,往往会加快区域的升级换代。 虽然我们讲到的多是通过国外的案 例来看国外综合体的发展脉络,但 是在国内,我们在学习借鉴的过程 当中,也可以让我们的城市综合体发 展得更加良性?!?br />
城市综合体的各种价值,说白了就是要从根本上建立可循环的市 场,每一个城市综合体都是高度复合的项目,它作为标志性的建 筑,既是商业价值最大化的体现,也是一个带动者,往往会加快区 域的升级换代。

HANGZHOU

2009.09


推荐相关:

城市综合体的城市价值和商业模式.ppt

城市综合体的城市价值和商业模式_经济/市场_经管营销_专业资料。城市综合体的 城市价值和商业模式 1 案例 ...

城市综合体的商业模式和城市价值研究.doc

城市综合体的商业模式城市价值研究 - 龙源期刊网 //www.qikan.com.cn 城市综合体的商业模式城市价值研究 作者:金巍 刘荣坤 来源:《商场现代化》2015 ...

城市综合体的城市价值和商业模式(上).ppt

城市综合体的 城市价值和商业模式 (上) 1 案例 1、东京城市副中心 新

城市综合体的城市价值和商业模式_图文.ppt

城市综合体的城市价值和商业模式 - 城市综合体的 城市价值和商业模式 1 案例

城市综合体的城市价值和商业模式.pdf

城市综合体的城市价值和商业模式城市综合体的城市价值和商业模式隐藏>> 城市综合体的 城市价值和商业模式 1 案例 1,东京城市副中心 新宿 2,德国柏林市波茨坦...

城市综合体的商业模式和城市价值v0820(1)_图文.ppt

城市综合体的商业模式城市价值v0820(1) - 近期部分演讲与专访: 近期部

2011城市综合体的城市价值和商业模式_图文.ppt

2011城市综合体的城市价值和商业模式 - 城市综合体的 城市价值和商业模式 1

仲量联行CDPAM-城市综合体的城市价值和商业模式(案例分享).pdf

仲量联行CDPAM-城市综合体的城市价值和商业模式(案例分享)_建筑/土木_工程科技_专业资料。仲量联行CDPAM-城市综合体的城市价值和商业模式城市...

14个城市综合体案例分析_图文.ppt

14个城市综合体案例分析 - 1112323 1 城市综合体的 城市价值和商业模式 2 案例 1、东京城市副中心 ...

城市综合体开发与商业模式.ppt

Mainstay.C Aug2013 Mainstay.C Aug 2013 城市综合体开发与商业模式 2013年12...Mainstay.C Aug 2013 商业地产价值: ?商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有...

上海新天地等14个城市综合体案例分析_图文.ppt

城市综合体的 城市价值和商业模式 1 案例 1、东京城市副中心 新宿 2、

城市综合体的城市价值和商业模式_图文.pdf

城市综合体的城市价值和商业模式 - 城市综合体的 城市价值和商业模式 1 案例

城市综合体的城市价值和商业模式.ppt

城市综合体的 城市价值和商业模式 1 案例 1、东京城市副中心 新宿 2、

城市综合体开发与商业模式._图文.ppt

城市综合体开发与商业模式. - Mainstay.C Aug2013 Mainstay.C Aug 2013 城市综合体开发与商业模式 2013年12月 Mainstay.C Aug ...

什么是综合体.doc

作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一,城市综合体城 市价值的主要表现集中在以下两点: 综合体的发展模式 模式一 各种功能均衡发展的模式 模式二 以写字搂为...

第四代城市综合体简介_图文.doc

文化娱 乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区...二、城市综合体的发展过程一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业...

论“城市综合体”开发模式的价值.doc

论“城市综合体”开发模式的价值 - 论“城市综合体”开发模式的价值 2010 年“城市综合体”概念在国内迅速蔓延,万达商业地产(所谓的第三 代产品“城市综合体”)...

城市综合体“万达广场”价值研究报告_图文.doc

城市综合体“万达广场”价值研究报告 - 城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26 一.经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的...

从城市综合体的引进看镇江商业模式的发展.pdf

城市综合体的引进看镇江商业模式的发展 - 从城市综合体的引进看镇江商业模式的发

地标级城市综合体项目之于城市发展的意义.doc

在他们看来,地标级城市综合体的产品和业态的多元组合注定成为一个城市的价值中心...应该是具有前瞻性与生命力的,带动新兴产业的形成以及国际商业模式的介入, 成为...

特码生肖图片 | 特码生肖图片
All rights reserved Powered by 特码生肖图片 特码生肖图片 www.241701.fun
copyright ©right 2010-2021。
文档资料库内容来自网络,如有侵犯请联系客服。[email protected]